Si l’achat d’une maison au Portugal pour y vivre, y passer des vacances ou peut-être même y prendre sa retraite a été le rêve de toute une vie, il est peut-être temps de le faire. Le Portugal accueille des millions d’expatriés grâce à son climat ensoleillé toute l’année, sa culture et sa qualité de vie élevée. Le pays européen compte l’un des plus grands nombres de propriétaires, avec environ 75 % de la population propriétaire de son logement. Bien que le marché immobilier portugais ait été durement touché pendant la crise économique de 2008, aujourd’hui, l’achat d’une propriété au Portugal ne vous fournira pas seulement un logement, mais aussi un investissement sûr. Le marché immobilier a pris de la valeur dans tout le pays. L’achat d’une maison pourrait même vous permettre d’obtenir la résidence permanente ou même la citoyenneté si vous avez le droit de demander un visa d’or pour le Portugal !
Est-il facile d’acheter une propriété au Portugal en tant qu’étranger ?
Il est assez simple d’acheter une propriété au Portugal en tant qu’étranger. Le pays n’impose aucune restriction aux étrangers qui souhaitent acheter une maison au Portugal. Vous n’aurez pas à remplir de documents supplémentaires ou à satisfaire à des critères d’achat d’une maison. Tout ce dont vous avez besoin, c’est d’un numéro d’identification TVA, connu sous le nom de número de identificação fiscal (NIF) ou número de contribuinte au Portugal. Tout le monde peut l’obtenir en ouvrant un compte bancaire portugais ou en s’adressant à un bureau des impôts dans le pays.
À quoi ressemble le marché immobilier au Portugal ?
Le marché de l’immobilier au Portugal continue de croître mais a légèrement baissé pendant le COVID. En 2020, les prix de l’immobilier au Portugal ont augmenté de 6,32 % pour atteindre un prix médian de 1 144 € par mètre carré. Il s’agit d’une forte augmentation, mais c’est tout de même une baisse par rapport à l’année précédente, qui avait connu une croissance de 11,16 %. Cependant, après l’opération COVID, les prix devraient encore augmenter et retrouver le chemin de la croissance. La croissance en 2020 diffère également selon les régions. Jetons un coup d’œil :
Région métropolitaine de Lisbonne : a augmenté de 5,83 % pour atteindre un prix médian de 1 507 € par mètre carré.
Nord du Portugal : hausse de 6,54 % pour un prix médian de 994 € par mètre carré.
Centre du Portugal : a augmenté de 3,87% pour un prix médian de 833€ par mètre carré.
Alentejo : a augmenté de 2,84% à un prix médian de €833 par mètre carré
Algarve : a augmenté de 7,28% pour un prix médian de €1,562 par mètre carré
Açores : a augmenté de 3,41% pour un prix médian de 940€/m².
Madère : hausse de 2,55 % pour un prix médian de 1 168 €/m².
Devriez-vous acheter une maison au Portugal ?
– Devenez éligible pour un visa d’or portugais et obtenez potentiellement la résidence (ainsi que la citoyenneté après 6 ans).
– Investissement solide, le Portugal a un grand potentiel de location.
– Faible coût de la vie par rapport aux autres pays européens.
– Climat modérément chaud.
– En 2019, le magazine Global Finance a classé le Portugal au quatrième rang des pays les plus sûrs du monde.
– Des services d’éducation et de soins de santé de grande qualité.
Un grand nombre d’anglophones donc pas nécessaire d’apprendre le portugais (cependant, c’est utile).
Les points negatifs
Pas de chauffage central dans la plupart des maisons au Portugal.
Systèmes bureaucratiques, les choses se font lentement et parfois de manière inefficace au Portugal, de sorte que l’achat d’une propriété peut prendre plus de temps que prévu.
Où acheter une maison au Portugal
Cascais
Ce n’est pas pour rien que Cascais est l’une des régions les plus chères du Portugal pour acheter une maison. Cette municipalité de la Riviera portugaise possède un littoral de 30 kilomètres de long avec certaines des meilleures plages du pays. Le centre est animé toute l’année, avec des restaurants et des magasins de grande qualité. Ancienne destination estivale de la famille royale portugaise, Cascais est un joyau caché du Portugal d’une grande importance historique. C’est un endroit idéal pour élever une famille, en raison de sa nature, de ses parcs propres et de ses écoles publiques de qualité. Cascais dispose d’infrastructures bien financées en raison d’un IMI élevé, comme en témoignent les formidables transports publics qui permettent de rejoindre Lisbonne en 30 minutes.
Algarve
L’Algarve est la première destination de vacances au Portugal, bénéficiant du meilleur climat et de l’eau de mer la plus chaude. Avec plus de 300 jours d’ensoleillement, l’Algarve est un lieu de prédilection pour les retraités, notamment ceux des États-Unis et du Royaume-Uni. L’Algarve compte une grande variété d’écoles publiques et privées, y compris des écoles internationales. L’anglais y est largement parlé et c’est l’un des endroits les plus sûrs du Portugal. Des maisons les plus grandes et les plus chères aux maisons les plus abordables, l’Algarve offre de nombreuses possibilités d’investissement dans l’immobilier.
Lisbonne
Le marché immobilier de Lisbonne a été la cible d’investissements de sociétés et de particuliers du monde entier. Le marché connaît une croissance exponentielle. Ce n’est certainement pas un endroit bon marché pour acheter, mais vous pouvez toujours trouver des maisons plus abordables en dehors du centre-ville. Lisbonne dispose d’une excellente infrastructure avec des transports de qualité, des prix abordables, ainsi que de magnifiques plages et parcs. C’est l’une des villes les plus sûres d’Europe et ses écoles publiques comptent parmi les meilleures du pays.
Porto
Un investissement solide, la ville de Porto est située à 280 km au nord de Lisbonne et se trouve le long du fleuve Douro. Porto est l’une de nos villes préférées au Portugal et l’un des plus beaux endroits où vivre. La ville bénéficie de 220 jours d’ensoleillement par an et offre un faible coût de la vie (inférieur à celui de Lisbonne). Porto a attiré des expatriés au fil des ans et possède une importante communauté internationale. La ville a un faible taux de criminalité et d’excellentes infrastructures telles que des transports efficaces et des parcs propres.
Alentejo
Alors que les prix à Lisbonne, Porto et en Algarve augmentent de façon ridicule, l’Alentejo reste une excellente alternative. Nous n’appellerions même pas cela une alternative. Vous trouverez à Alentejo tout ce que vous trouverez en Algarve, mais en mieux, car vous ne trouverez pas la région aussi sursaturée par le tourisme. L’Alentejo possède le magnifique littoral de l’Algarve, mais aussi des zones sèches où la vie agricole relaxante est la norme.
Où se trouve l’endroit le moins cher pour acheter une propriété au Portugal ?
La ville de Braga, dans le nord du pays, est l’un des endroits les moins chers pour acheter une maison au Portugal. Une maison dans le centre-ville coûte 1 481 € par mètre carré. C’est une grande différence par rapport à Lisbonne où une maison coûte 4 623 € par mètre carré. L’endroit le plus cher est Cascais, sur la Riviera portugaise, où une maison coûte 5 395 € par mètre carré. À Porto, une maison coûte 2 709 € par mètre carré dans le centre de la ville. N’oubliez pas que si vous demandez un visa d’or pour le Portugal, vous ne pouvez plus acheter de biens immobiliers à Lisbonne, Porto et dans les villes côtières pour être éligible.
Peut-on acheter une maison pour obtenir la résidence au Portugal ?
L’achat d’une maison au Portugal vous donne-t-il droit à la résidence ? C’est possible ! Cela dépend de votre situation financière, de votre nationalité, du temps que vous avez passé dans le pays et d’autres conditions. Mais si vous cherchez à acheter une maison au Portugal pour obtenir la résidence, le visa d’or portugais pourrait être la bonne solution pour vous.
Visa d’or portugais
Le Portugal Golden Visa permet aux citoyens non européens de bénéficier d’un permis de résidence (et éventuellement de la citoyenneté) s’ils réalisent un investissement, comme l’achat d’une maison. Créé en 2012 pour stimuler les investissements étrangers, le Portugal Golden Visa est connu comme l’un des plus attractifs au monde. Avec un visa d’or portugais, vous pouvez vivre au Portugal et voyager dans la plupart des pays européens sans problème. Toutefois, il n’est pas nécessaire de vivre au Portugal pour avoir droit à ce visa. Il vous suffit de séjourner dans le pays pendant au moins 7 jours la première année et 14 jours les années suivantes.
Visa d’or du Portugal : Combien doit coûter la maison ? (Mise à jour pour 2022)
Si vous achetez un bien immobilier dans une zone à faible densité au Portugal, le minimum à dépenser est de 400 000 €, alors que dans une zone à forte densité, il est de 500 000 €. Vous pouvez également acheter un bien immobilier de plus de 30 ans dans une zone de réhabilitation urbaine et le rénover pour au moins 350 000 €. Vous n’êtes pas obligé d’acheter un seul bien immobilier, vous pouvez en acheter plusieurs. Veillez simplement à respecter le montant minimum. Vous pouvez également combiner votre investissement avec celui d’autres demandeurs. Par exemple, si vous achetez une maison d’un million d’euros avec un ami, vous pouvez tous deux demander le visa d’or pour le Portugal, car chacun d’entre vous a dépensé un minimum de 500 000 euros.
Si vous décidez de ne pas louer la propriété, vous ne payez pas d’impôt sur celle-ci. En revanche, si c’est le cas, vos revenus immobiliers sont imposés à un taux forfaitaire de 28 %.
Depuis janvier 2022, vous ne pouvez plus acheter de biens immobiliers à Lisbonne, Porto et dans les villes côtières. Seuls les biens situés aux Açores et à Madère, ainsi que les territoires intérieurs, sont désormais éligibles au visa d’or portugais, car il s’agit de zones à faible densité. Bien que Porto et Lisbonne soient les endroits les plus courants pour l’achat de biens immobiliers, il existe également d’autres régions comme Braga qui constituent d’excellents investissements.
N’oubliez pas non plus que si vous souhaitez bénéficier d’un visa d’or portugais, vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque portugaise pour investir dans un bien immobilier.
Principaux avantages du visa d’or portugais
Exemption de visa : Le visa d’or portugais vous permet d’entrer au Portugal et dans l’espace Schengen (26 pays de l’UE). Vous pouvez voyager librement sans avoir besoin d’un visa, ce qui vous confère essentiellement les privilèges de voyage des citoyens de l’Union européenne.
Séjour au Portugal : Le visa vous accorde le droit de vivre, d’étudier et de travailler au Portugal comme si vous étiez un citoyen de l’UE.
Regroupement familial : Le programme prévoit le regroupement familial, ce qui signifie que le conjoint, les enfants mineurs, les enfants de plus de 18 ans, les enfants de plus de 18 ans qui étudient et les parents qui dépendent financièrement de l’investisseur bénéficient tous des mêmes droits. Ils peuvent tous vivre et travailler au Portugal et voyager librement dans l’espace Schengen, ainsi que bénéficier de tous les avantages liés aux visas.
Résidence permanente : L’investisseur peut demander la résidence permanente s’il remplit toutes les conditions et accomplit les 5 années nécessaires.
Citoyenneté : Après avoir résidé légalement au Portugal pendant au moins 6 ans, l’investisseur peut demander la citoyenneté portugaise et éventuellement obtenir un passeport.
Incitations fiscales : Vous n’aurez aucune responsabilité fiscale, sauf si vous devenez résident fiscal, c’est-à-dire si vous passez plus de 183 jours par an au Portugal. Dans ce cas, le Portugal Gold Visa vous permet de suivre le régime fiscal des résidents non habituels (RNH), qui consiste à transférer votre résidence fiscale au Portugal. Parmi les avantages de ce régime fiscal, citons un impôt forfaitaire de 10 % pour les pensions et le fait de n’être imposé que sur vos revenus mondiaux après les dix premières années de résidence.
Il ne s’agit là que des grandes lignes du Golden Visa. Si vous êtes intéressé par le visa d’or, veuillez lire le guide complet du visa d’or au Portugal.
Hypothèques au Portugal : Comment obtenir une hypothèque en tant qu’étranger au Portugal ?
Si le fait d’être étranger n’a généralement aucune influence sur l’achat d’une maison au Portugal, c’est le cas lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire. Si vous n’êtes pas résident, cela a une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter. Les non-résidents ne se verront proposer que des prêts allant jusqu’à 65-75 % de la valeur de la maison ou du prix de vente (le plus bas des deux), tandis que les résidents fiscaux peuvent emprunter jusqu’à 90 % du prix de vente (le plus élevé des deux). La plupart des banques ne permettront pas non plus que vos dettes existantes et vos nouveaux versements hypothécaires dépassent 35 % de votre revenu mensuel. Les banques portugaises vous accorderont généralement un prêt hypothécaire d’une durée de 25 ans, parfois jusqu’à 30 ans.
Alors, combien un prêt hypothécaire vous coûte-t-il réellement à long terme ? Le taux hypothécaire moyen au Portugal est aujourd’hui inférieur à 1 %, ce qui est extrêmement bas. En 2013, les intérêts hypothécaires étaient supérieurs à 3 %. Il y a aussi des frais liés à l’hypothèque que vous pourriez avoir à payer :
L’enregistrement de l’acte : 1%
Arrangement hypothécaire : 1%
Administration des prêts hypothécaires : 1%
Commission d’engagement non remboursable : environ 600 €.
Enquête et évaluation : 500 à 800 €.
Frais juridiques (facultatifs) : au moins 1 000 €.
Vous devrez également réunir les documents suivants pour demander un prêt hypothécaire portugais :
PIÈCE D’IDENTITÉ
Preuve de résidence actuelle
Preuve de revenus
Documents relatifs au loyer, à l’hypothèque et aux dettes existantes
Relevés bancaires (60 derniers jours)
Preuve de la caution (60 derniers jours)
Détails de la propriété (contrat, plan de la propriété, ou plus)
Impôts fonciers : Combien d’impôts payez-vous pour l’achat d’une maison au Portugal ?
Outre les frais administratifs et juridiques, les propriétaires doivent payer certains impôts fonciers au gouvernement. Vous devrez calculer chacun d’entre eux, ce qu’un calculateur d’impôt foncier au Portugal peut vous aider à faire. Les propriétaires doivent payer trois types d’impôts :
1. L’impôt foncier municipal (IMI)
L’IMI se traduit par Imposto Municipal Sobre Imóveis et sera différent dans chaque municipalité. Cet argent est utilisé pour entretenir les infrastructures publiques des municipalités. Les taux de l’IMI varient généralement entre 0,3 % et 0,45 %. Pour calculer l’IMI, il faut multiplier la valeur de l’actif fiscal par le taux de l’IMI. Vous devez payer l’IMI chaque année. Par exemple, si votre propriété est évaluée à 500 000 € et que vous habitez dans la municipalité de Cascais avec un taux de 0,34 %, votre IMI annuel est de 1 700 €. Vous pouvez être exempté de l’IMI si le revenu annuel imposable de l’ensemble de votre foyer ne dépasse pas 15 295 €.
2. Taxe sur l’achat de biens immobiliers (IMT)
L’IMT est également connu sous le nom d’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Cet impôt est payé lors de l’achat d’une maison au Portugal, il s’agit donc d’un paiement unique pour l’achat d’une maison. Le taux de l’IMT dépend du type et de la valeur de la propriété, ainsi que du fait que cette propriété soit une résidence principale ou secondaire. Vous devez le payer avant d’acheter une maison. Voici comment calculer l’IMT : valeur de l’acte ou de l’impôt sur la valeur nette (le montant le plus élevé) x taux – réduction d’impôt. Vous n’aurez pas à payer l’IMT si vous achetez une maison au Portugal continental et que son prix ne dépasse pas 92 407 €. L’IMT se situe généralement entre 2 % et 8 %, selon les cas. Toutefois, les biens acquis par des sociétés situées dans une « juridiction sur liste noire » paient 10 % d’IMT.
3. Taxe sur les timbres (IS)
Vous devrez également payer un Imposto de Selo, un impôt sur les timbres, pour les contrats, les prêts, les documents, etc. Le taux change également en fonction du bien et de la tâche, mais il se situe généralement entre 0,4 % et 0,8 %. Par exemple, pour un prêt hypothécaire de cinq ans, le droit de timbre est de 0,6 %.
Peut-on acheter une maison au Portugal avec des crypto-monnaies ?
C’est peu fréquent, mais cela s’est produit. Il est arrivé que des personnes achètent des propriétés avec des crypto-monnaies telles que le Bitcoin, ainsi que le Dogecoin, l’Ethereum et le Cardano au Portugal, car le processeur de crypto-paiement suisse FNTX Capital Suisse s’associe au promoteur immobilier portugais 355 Developments. D’autres suivent leurs traces, car le Portugal est en train de devenir l’un des pays les plus favorables aux crypto-monnaies dans le monde. Cela s’explique par le fait que le Portugal est un paradis fiscal pour les crypto-monnaies. L’autorité fiscale et douanière portugaise (PTA) a officiellement annoncé en 2019 que l’achat ou la vente de crypto-monnaies au Portugal est exempt de taxes. Vous n’aurez pas à payer la TVA ou l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS), en tant que particulier. Cependant, les entreprises qui fournissent des services liés aux crypto-monnaies sont imposées sur leurs gains. Contactez un conseiller fiscal si vous n’êtes pas sûr que cela s’applique à vous.
Consultez notre guide sur les crypto-monnaies au Portugal ici.
Pas à pas : Acheter une maison au Portugal
Questions fréquemment posées sur l’achat d’une maison au Portugal
L’achat d’une maison au Portugal vous donne-t-il le droit de résidence ?
Vous pouvez obtenir la résidence si vous demandez un visa d’or pour le Portugal. Pour être éligible, vous devez être un citoyen non européen et disposer d’au moins 350 000 à 500 000 euros pour acheter une propriété. Consultez notre guide détaillé sur le visa d’or portugais.
Un étranger peut-il acheter une maison au Portugal ?
Oui, il n’existe aucune restriction pour les étrangers qui souhaitent acheter une maison au Portugal.
L’achat de biens immobiliers au Portugal est-il sûr ?
L’achat de biens immobiliers au Portugal semble être un investissement sûr. Le marché immobilier au Portugal continue de croître, mais cette croissance a légèrement diminué pendant le COVID. Les prix devraient continuer à augmenter de manière exponentielle après la COVID. Veillez tout de même à demander l’avis financier d’un professionnel.
Comment acheter des biens immobiliers au Portugal ?
La meilleure façon d’acheter un bien immobilier est de contacter une agence immobilière portugaise pour obtenir de l’aide. Vous pouvez également consulter les maisons et leurs prix sur Idealista.
Quelles sont les bonnes agences immobilières au Portugal ?
RE/MAX
INS Portugal
Century 21 Village
Sotheby’s
Quel est le meilleur endroit pour acheter une propriété au Portugal ?
L’endroit le moins cher pour acheter une propriété est à Braga. Les endroits les plus connus où le marché immobilier est fort sont l’Algarve, Lisbonne, Porto, Cascais, ainsi que l’Alentejo.
Existe-t-il un impôt foncier au Portugal ?
Oui, il existe trois types d’impôts fonciers au Portugal que vous devez payer :
L’impôt municipal sur la propriété (IMI) : varie généralement entre 0,3 % et 0,45 % (payé annuellement).
L’impôt sur l’achat de biens immobiliers (IMT) : généralement compris entre 2 % et 8 % (payé une fois lors de l’achat).
Impôt sur les timbres (IS) : généralement compris entre 0,4 % et 0,8 % (pour les contrats, les prêts, les actes, etc.).
Puis-je acheter une maison avec des crypto-monnaies ?
C’est peu fréquent. Cependant, c’est possible. Le processeur de paiement en crypto suisse FNTX Capital Suisse s’est associé au promoteur immobilier portugais 355 Developments pour permettre aux gens d’acheter des propriétés en utilisant des crypto. Vous devez trouver une telle entité pour pouvoir le faire.
